domingo, 13 de janeiro de 2008

A propósito das grandes notícias dos últimos dias (novo Aeroporto, 3ª Travessia do Tejo e TGV) resolvemos abrir de novo inscrições para o Curso Rápido

Manual Prático para se fazer fortuna choruda e rápida, à custa do Solo Rural e da actual Reserva Ecológica (REN) na Moita. Lição nº 2








Manual Prático para se fazer fortuna choruda e rápida,

à custa do Solo Rural e da actual Reserva Ecológica (REN) na Moita

Lição nº 2 – Sobre a rápida libertação de “cash flow”

Introdução

Como vimos anteriormente na Lição nº 1, o segredo é simples:

O esquema consiste na compra de Solo Rural, porventura classificado como REN (modalidade nova em Portugal a partir do Dec.-Lei 93/90 de 19 de Março, e suas sucessivas alterações), e depois na sua passagem com lei ou fora dela para Solo Urbano (possibilidade regulamentada com precisão pelo Artº 72º, nº3, do Dec.-Lei 310/2003 de 10 Dezembro )

Damos assim hoje continuidade, com esta segunda Lição, ao pequeno Curso Prático sobre a arte de se procurar enganar tudo e todos nesta matéria, com ênfase desta vez sobre o acesso rápido a financiamentos “cash”, àquilo que se denomina “el contado”, numerário pilim, pilim, com base nas manobras à maneira, em torno do PDM e da mudança do uso dos Solos.

Vejamos pois o segredo da coisa, aqui na Moita. Que em princípio, será um segredo afinal aplicável noutros lugares, e que por seu turno, já deve ser plágio importado igualmente de outras paragens.

Nesta, como noutras matérias, já quase não se inventa nada.

Como se compreende, o “cash” é fundamental:

Na verdade, pagar um tostão por uma Propriedade, e esperar que ela venha a valer um milhão, é sempre algo de cansativo e demorado.

Pode a coisa estender-se ao longo de 10 anos, que é o lapso de tempo que já leva a Revisão do PDM na Moita.

Ou mesmo estender-se por 12 anos, e assim ocorrer tudo sempre sob alçada de um mesmo Responsável Autárquico local.

Estes períodos parecem pouco para quem analisa as coisas a partir de fora, mas são uma eternidade para quem está até ao tutano metido na jogada, e não precisa de fortuna para os netos, mas antes sim a busca rapidamente e em grande e à francesa para si próprio.

Para mais, os holofotes iluminam hoje a nossa cidade mais do que alumiavam dantes os pitromaxes as aldeias dos nossos bisavôs.

Quer isso dizer que é cada vez mais difícil e demorado, incerto mesmo, encerrar a contento os dossiers, quando as malfadadas leis do regime democrático obrigam quase tudo a discussões públicas, impõem períodos para reclamações por parte das pessoas, com tramitações para cima e para baixo, enfim, e para mais quando se constata que o povo já não come tudo como dantes, nem se põe tão facilmente a jeito e de costas.

O povo está mais esquisito, e só de discussão pública e enfoque ao milímetro sobre cada linha deste Projecto de Revisão do PDM já lá vão 16 meses.

E nada.

Não há nem sombra de novo PDM, nem vê-lo.

Por isso se compreende que a rápida libertação de “cash flow” se torne assim tão premente e necessária.

Por vezes, esse acesso rápido ao “pilim pilim” pode ser dispensado:

Não há bela sem senão, nem regra sem excepção.

Nós aqui no Concelho da Moita temos bem a prova disso.

Por exemplo, a Propriedade de 16.375,40 m2 que referimos como o Terreno a Nascente do Concelho, antiga Propriedade de Herdeiros de Rosa Serrado, no Penteado (ver Lição nº1), foi comprado nas antevésperas de Agosto de 2001 por Pessoas de Lisboa, só terreno, edificação nenhuma.

Na terra constou que o Comprador era um influente habitante do lugar, pessoa muito bem cotada quer junto de grandes Sociedades de Terraplanagens, quer junto do Executivo Municipal. Ainda hoje os Vizinhos, os Comerciantes de porta aberta, os próprios antigos donos da parcela juram a pés juntos que quem comprou, e quem é o dono actual, é essa tal pessoa muito influente.

Como se viu, contudo, para a compra aos Herdeiros da antiga Proprietária recorreu-se ao Bilhete de Identidade e ao Número de Contribuinte de Colegas de Serviço de uma Familiar próxima da dita pessoa influente, pessoas de uma Empresa lá de Lisboa, quem sabe se desconhecedores totais da grande jogada. Seguramente desconhecedores, apenas metidos ao engano no Processo.

Entretanto, muita água encheu e vazou na Caldeira da Moita.

E no Penteado, factos surpreendentes ocorreram também:

  • uma das mais lindas Moradias do Concelho surgiu, é hoje uma realidade,
  • as Pessoas de Lisboa foram entretanto prontamente descartadas,
  • a Parcela de Solo Rural e com Reserva Ecológica (desanexação REN nº18 no Projecto de Revisão do PDM da Moita 2005/2006) teve bingo no Projecto de novo PDM João Lobo e vai a Solo Urbano Habitacional Proposto. Bem, vai ou é para ir, como se queira,
  • E para tudo isso, terá sido necessário recorrer à Banca? Contrair empréstimos? Hipotecar Solo e Construção nova? Constituir-se alguém como devedor, a pagar com língua de palmo mês a mês sabe-se lá com que sufoco a amortização mais o serviço de dívida por algum Empréstimo hipotecário?

Zero, nem um tusto, nada, nem pensar.

Foi tudo com capitais próprios, o que vem mostrar que por vezes não é tão urgente assim a libertação de dinheiro rápido logo após se deitar as galfarras sobre terra antes imprestável, e depois vocacionada a novos Solos Urbanos.

Bem, bem, na verdade, é compreensível que neste caso concreto não fosse preciso um qualquer empréstimo, porque se verifica documentadamente que a dita Moradia de Família, juntamente com a Parcela onde se insere, é afinal propriedade de uma importante Sociedade de Terraplanagens do Montijo, empresa de grandes possibilidades, e a pessoa influente que muito se refere e que a população local considera como verdadeiro Dono, no fim de contas dela só tem a mera posse e o simples usufruto.

É assim como que a modos de um caseiro VIP, de um fiel de armazém de luxo, neste caso fiel de Mansão, autorizado a morar na casa da Empresa e a fazer com ela um vistão junto da vizinhança, sabe-se lá por mor da alma de quem.

Mas em geral, não é assim. Assiste-se quase sempre a uma autêntica corrida ao ouro, mal se escritura e se regista a negociata:

Aquela é a excepção.

A regra é outra, é esta, e bem diferente.

E é assim, tomem bem nota, que pode vir a ser matéria para exame, mais tarde, em breve quem sabe:

Temos por exemplo a Propriedade com 275.720 m2 a poente do Concelho, antiga Propriedade do Senhor Joaquim Manuel Tomás da Cruz, lá nas Fontainhas (ver Lição nº1).

É uma Propriedade desde sempre em Solo Rural, sendo REN desde 1993, cf. o Mapa da REN no Concelho da Moita, ver Portaria nº778/93 de 3 Setembro, publicado a fls. 4656 e 4657 do DR I Série-B.

A fórmula é matemática:

  • Lança-se mão de uma Empresa de Promoção e Venda Imobiliária com uma ressonância ligada à Moita, do tipo imobiliária da Moita ou coisa parecida, na ocasião da compra (Janeiro 2000) com Sede na Rua Pedro de Alenquer, nº 28, 2º J, no Restelo, mas desde então regressada à base, e agora com Sede no Montijo;
  • Pouco depois (Maio 2003), faz-se um novo “corte” para baralhar os perseguidores mais curiosos, e vá de comprar agora uma sonante cooperativa de habitação e construção, coisa do género cooperação entre as partes, com Sede Social também no Montijo, na mesma Morada da Sociedade de Terraplanagens proprietária da Propriedade a nascente do Concelho, no Penteado. É uma Cooperativa de Habitação a comprar Solo Rural em REN, que o Projecto de novo PDM promove a Solo Urbano para Indústria. Tá?
  • Entretanto, vai-se à Banca e libertam-se importantíssimas quantias como garantias de todas as obrigações assumidas e a assumir, em todos os tipos de obrigações bancárias, com a hipoteca dos Terrenos como garantia hipotecária.

Para quem compra a tostão, veja-se por exemplo o valor em espiral meteórica por que é avaliada a Propriedade das Fontainhas:

  • Montante máximo de 393 mil contos em Julho de 2000,
  • Novo montante de 17.642.481,62 Euros (dezassete milhões e seiscentos e tantos mil Euros) em Abril 2003,
  • E de novo 21.760.000 Euros (vinte e um milhões e setecentos e tantos mil Euros) para garantia de abertura de Crédito a 4 Junho 2004,
  • E ainda mais 6.479.500 Euros (mais seis milhões e quase meio de Euros) como montante máximo de garantia das responsabilidades assumidas e a assumir, no mesmíssimo dia 4 Junho 2004.

“Comprar a tostão, valorizar a milhão”: será esta uma frase oca, de mera propaganda, desligada da realidade e por isso talvez enganadora e injusta?

Talvez sim, talvez não.

Vejamos outro exemplo bem concreto:

  • A Propriedade que dá pelo nome de Pinhal do Cabau, fruto de ter sido pertença do falecido Senhor António João dos Santos Cabau, foi comprada em Julho de 1996 pela empresa que actualmente a possui, uma grande construtora barreirense que é dona de quase metade do Concelho da Moita.
  • Na altura, vários dos nossos Vizinhos se interessaram por esse imóvel de 133.040 m2, mas quem o comprou finalmente pagou, segundo a voz do povo, 35 mil contos (versão A), ou 27 mil contos e mais um fato completo e um par de sapatos novos como comissão para o Senhor Manuel B., que agilizou o negócio (versão B).
  • Enfim, terão sido cerca de 30 mil contos, é voz corrente, mais sapatos, menos sapatos.
  • Mas, já em Novembro de 2001 era avaliada por um importante Banco, onde os Clientes também são Donos do dito, reza a publicidade, em 5.055.000 Euros (cinco milhões de Euros, um pouco acima de 1 milhão de contos) como montante máximo de garantia das responsabilidades assumidas e a assumir pela nova Empresa proprietária.

Em cinco anos passou de um valor de compra de cerca de 30 mil contos para um valor de avaliação bancária de pelo menos 1 milhão de contos.

Capisco? Entenderam?

Milagre? Erro de contas? Os Bancos estão loucos? O mundo vai acabar a uma sexta-feira à tarde?

Nada disso, calma, estão a ir pela via errada.

A explicação é outra, e muito clara e simples.

É verdade que os Bancos, qualquer pessoa inexperiente o sabe, odeiam emprestar dinheiro sobre terrenos, fogem desse tipo de operações mais lestos que o demo foge da cruz. E quando admitem hipoteticamente fazê-las, exigem Projectos de Arquitectura, mais Licenças de Construção, mais isto e mais aquilo, e quando finalmente emprestam (só poucos o fazem, e esses fazem-no em geral à data de 29 de Fevereiro), só libertam valores próximos dos 60% dos máximos de avaliação, já de si esta obrigatoriamente feita claramente nas encolhas.

É um calvário, quando se pretende obter um Crédito hipotecário sobre um Terreno, só Terreno.

E se esse Terreno for Solo Rural, para mais em Reserva Ecológica/REN?

Bem, aí é para esquecer. Completamente!

Nem pensar nisso é bom, todo o tempo gasto num processo desses é puramente tempo perdido.

E nestes casos, como foi possível, como é que se faz para que grandes Bancos, extremamente profissionais, mais cautelosos que gato passeando sobre brasas, libertem importantíssimas quantias sobre Terrenos em Solo Rural, REN ie Reserva Ecológica Nacional, que de capacidade construtiva verdadeira, actual, certa, segura, garantida, legal têm Zero, três vezes Zero, Zero, Zero?

  • Como é possível, meu deus (que me seja perdoado infringir o 2º mandamento de uma das religiões de maior sucesso, mas o meu espanto assim me obriga)?
  • Terão esses Bancos endoidado?
  • Haverá mapas secretos com indicação de lençóis de petróleo ou jazidas de diamantes nestas terras?
  • Será o anúncio mesmo verdade? Os donos do Banco na publicidade (Clientes vulgares) poderão mesmo sacar, sacar, à moda dos Donos dos Bancos de facto (Banqueiros)?
  • Andaremos todos nós distraídos, e estarão estas oportunidades à mão de qualquer um de nós, sem delas lançarmos mão?

Calma, nada disso.

O que aconteceu, foi outra coisa.

  • Comprou-se à terça-feira, e assinou-se com a Câmara um protocolo à quarta-feira, porventura mesmo na segunda anterior.
  • E correu-se à Banca dizendo:
  • “O novo PDM vai passar garantidamente esta terra de Solo Rural e em REN para novo Solo Urbano, seja Habitacional Proposto (novas Urbanizações para mais Fogos/Habitações) ou Multiusos Propostos (novas Zonas para Indústria), a prova ou compromisso em Protocolo com carimbo e tudo está aqui, mirem e certifiquem-se com os vossos olhos, e passem mas é para cá a massa e é já, sff”
  • “Mas…o PDM actual (1992/93) ainda fala diferente, a REN actual (1993) ainda reza “terra sem préstimo para construção, como poderemos nós confiar nesses Protocolos?”, balbuciaram os Quadros Superiores dos ditos Bancos.
  • “Simples: Os nossos Amigos estrategicamente bem colocados já passaram a perna ou andam a enredar toda uma Comissão Técnica de Acompanhamento, gente especializada e em cima dos dossiers com dezenas de Reuniões entre 30 Março 1999 e 9 Maio 2005. Quem faz isso e consegue ludibriar e comer as papas em cima da cabeça de tanto doutor, engenheiro e arquitecto, os Senhores que são Bancários têm alguma dúvida que esses nossos Homens lá nos sítios certos não sejam capazes de fazer passar o Projecto de novo PDM junto da populaça, ignorante e desinteressada? Por favor…”
  • Ah!, Tá bem, com Amigos desses, OK, e também com os Protocolos aqui bem arquivados no nosso Banco, é já a seguir, é já a seguir. Quanto é que precisam mesmo? Só cinco Milhões? Só dezassete milhões ali para a mesa do canto? Querem 21 milhões e mais uns trocos, querem? …”

E assim se compreende a boa e correcta forma de rapidamente converter em metal sonante Propriedades compradas em saldo e sem valor algum para construção, em Solo Rural e em REN, muito antes mesmo das mudanças na lei.

Ou melhor, assegurando a realização de tais mudanças 10, e 7 e 4 anos antes mesmo do Projecto de novo PDM vir à luz do dia. Mudanças firmadas em ricos Protocolos. Protocolos que condicionam a Lei. Certo?

Democrático, hein!?

Mudanças que contudo, se as contas saírem furadas a muito boa gente, nunca ocorrerão em forma de lei.

Para desgraça dos Bancos que confiaram.

E dos Mutuários e dos seus Amigos que se apressaram.

Uns podem perder muito dinheiro.

Outros a face.

Entenderam? Querem mais?

Sem comentários:

Arquivo do blogue

Acerca de mim

Neste espaço surgirão artigos e notícias de fundo, pautadas por um propósito: o respeito pela Lei, a luta contra a escuridão. O âmbito e as preocupações serão globais. A intervenção pretende ser local. Por isso, muito se dirá sobre outras partes, outros problemas e preocupações. Contudo, parte mais significativa dos temas terá muito a ver com a Moita, e a vida pública nesta terra. A razão é uma: a origem deste Blog prende-se com a resistência das gentes da Várzea da Moita contra os desmandos do Projecto de Revisão do PDM e contra as tropelias do Processo da sua Revisão, de 1996 até ao presente (2008...) Para nos contactar, escreva para varzeamoita@gmail.com