EL PROBLEMA: El modelo de suelo y la legislación

EL PROBLEMA

El modelo de suelo y la legislación

MANUEL VILLORIA *

El modelo español de urbanismo es el que crea mayores incentivos legales para la especulación de entre todos los de los países desarrollados. De ahí el coste de la vivienda en nuestro país. España tiene el esfuerzo familiar más alto en el acceso a la vivienda de toda Europa; en concreto, necesitamos 7,24 años de renta familiar íntegra para conseguir una vivienda en propiedad o el 40% del sueldo durante 20 años. A ello se añaden problemas medioambientales y de carencia de servicios básicos en múltiples desarrollos urbanísticos, como consecuencia del furor urbanizador que asola nuestro paisaje. Fruto, a su vez, de la altísima rentabilidad que el negocio del ladrillo genera. Y, para culminar el estado de situación, y como no podía ser menos, la corrupción se expande por nuestros gobiernos locales sin que podamos saber ahora, con mínima certeza, hasta dónde llega el cáncer que nos devora.

En relación a este último problema, que es el que nos ocupa, su razón de ser no está en que nuestros representantes locales sean peores moralmente que el resto de la ciudadanía. El problema está en el sistema que nuestra legislación del suelo tiene establecido desde la Ley de 1956 y que, posteriormente, nuestra jurisprudencia ha desarrollado y consolidado al autorizar los convenios urbanísticos. El problema está en los incentivos a la corrupción que se han legalizado. El origen de esta situación viene del siglo XIX y del caciquismo, que permitió a los terratenientes quedarse con los beneficios de los ensanches de las ciudades, capturando una política pública en su propio beneficio. Y que, posteriormente, el franquismo consolidó aunque obligando a los terratenientes a urbanizar y ceder suelo al Ayuntamiento. Pero como tenían que urbanizar, y necesitaban dinero para ello, les reconoció el derecho a que se les entregara como propio el valor que les agregaba la decisión pública de urbanizar su terreno.

Así, nuestro sistema legal establece que a los propietarios de suelo, de forma discrecional e, incluso, arbitraria, se les regala el valor público que crea el Plan General. Y se les regala como bien patrimonial y derecho adquirido. Imaginemos un terreno de secano con valor muy bajo, pero cerca de la costa. Este terreno se separa por una línea en una parte rústico y otro urbanizable. El propietario del terreno urbanizable, como consecuencia de la decisión del trazador de la línea, a partir de que el Plan está vigente, multiplica el valor de su terreno por 100 o por 200, o por… Y lo incrementa sin haber hecho nada, ninguna inversión, ningún cambio de cultivo en el mismo. La razón es que la ley le permite incorporar al valor del terreno el valor virtual del vuelo o aprovechamiento urbanístico que se le reconozca.

Ese valor añadido graciosamente por la Administración se puede vender y se puede revender, de forma que a quien se le otorgó ese regalo celestial se le hace dueño de un capital público, de una subvención encubierta de muchos millones, sin que se tenga por qué justificar la razón, los costes sociales o ambientales de tal decisión por parte de la autoridad local que hizo ese regalo. A cambio, el propietario tiene que ceder el 10% del terreno y tiene que urbanizar. Pero puede venderlo antes y luego el que venga detrás promover un convenio urbanístico para que le permitan una mayor edificabilidad, con lo que recuperará lo pagado y mucho más.

Al final, lo que valía prácticamente nada, un secarral, vale millones y el que compra el piso en ese terreno construido lo paga a precio de oro. En ese estado de cosas ¿hay alguien que no entienda que el dueño del terreno no declarado urbanizable presione o compre la decisión pública para que le recalifiquen el terreno? ¿Hay alguien que se crea que quien promueve convenios no ofrece algo más que suelo al Ayuntamiento?

* Manuel Villoria es catedrático de Ciencia Política de la Universidad Rey Juan Carlos. Es experto en corrupción, autor del informe 2006 sobre corrupción en España de la ONG Transparency International y ha escrito el libro 'La corrupción política' (Síntesis, 2006)